Синтетический и аналитический учет операций по ипотечному кредитованию

Ипотечный кредит - долгосрочный кредит, выданный банком заёмщику на приобретение недвижимости под её залог либо на участие в долевом строительстве объекта недвижимости под залог прав на участие в долевом строительстве, оформленный в установленном законом порядке, с последующим оформлением залога объекта недвижимости после ввода в эксплуатацию.

Права банка по ипотечному кредиту могут быть удостоверены закладной.

Закладная представляет собой именную ценную бумагу, удостоверяющую следующие права её законного владельца:

- право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства;

право залога на имущество, обременённое ипотекой.

В договоре на предоставление ипотечного кредита могут быть определены следующие параметры:

аннуитетные платежи - ежемесячные платежи по кредиту, равные в течение всего срока погашения кредита и включающие в себя начисленные проценты по кредиту и платёж по основному долгу;

мораторий - устанавливаемый банком период, в течение которого заёмщику запрещено проводить платежи в счёт досрочного исполнения обязательств по кредитному договору;

расчётный период - период, за который производится начисление процентов;

платёжный период - период, в течение которого заёмщик обязан произвести погашение задолженности за предыдущий расчётный период (отсрочка платежа). По истечении платёжного периода задолженность считается просроченной.

Порядок учета операций по предоставлению ипотечных кредитов.

Ипотечный кредит может быть предоставлен разовым зачислением (либо выдачей наличными) денежных средств (разовый ипотечный кредит) или в виде кредитной линии под лимит выдачи (КЛВ) - общая сумма предоставляемых денежных средств в течение срока действия договора не превышает установленного "лимита выдачи". Как правило, предоставление кредита в виде кредитной линии практикуется для финансирования долевого строительства объекта недвижимости.

Проценты по ипотечным кредитам начисляются в соответствии с расчётным периодом, установленным в кредитном договоре, начиная со дня, следующего за днём фактического предоставления, на остаток ссудной задолженности, из расчёта процентной ставки, установленной договором, и фактического количества дней временного периода для начисления процентов.

Ипотечные кредиты, как правило, предоставляются на длительный срок (от 5 лет и выше). Погашение ипотечного кредита, как правило, осуществляется ежемесячно, либо аннуитетными платежами, либо по принципу равномерного погашения, при котором одинаковы не общие суммы платежей, а только их части, погашающие основной долг.

При составлении графика частичных платежей по методу равномерного погашения рассчитывается фиксированная сумма погашения основного долга и сумма процентов, подлежащих уплате за каждый расчётный период. Процентная часть считается по ставке, определённой кредитным договором, за каждый расчётный период с учётом изменений суммы основного долга. Размер каждого отдельного платежа выводится как сумма двух частей.

Бухгалтерский учёт задолженности по ипотечным кредитам, предоставленным физическим лицам, производится на следующих балансовых счетах:

455 07 "Кредиты, предоставленные физическим лицам на срок свыше 3 лет";

457 06 "Кредиты, предоставленные физическим лицам - нерезидентам на срок свыше 3 лет". В аналитическом учёте открываются лицевые счета в разрезе каждого кредитного договора. Лицевые счета открываются в момент фактического предоставления кредита.

Для учёта обеспечения, принятого по ипотечному кредиту, используются следующие внебалансовые счета бухгалтерского учёта:

913 03 - ценные бумаги, принятые в залог по выданным кредитам;

913 05 - гарантии, поручительства, полученные банком;

913 07 - имущество, принятое в залог по кредитам,

кроме ценных бумаг.

Счета активные. Лицевой счёт для учёта обеспечения открывается в разрезе каждого договора на обеспечение размещаемых средств.

Учёт обеспечения производится в следующем порядке.

Поручительства, принятые по ипотечным кредитам, учитываются на внебалансовом счёте 913 05, в день фактического предоставления кредита либо в день предоставления транша по кредитной линии:

Д-т сч.913 05 - гарантии, поручительства, полученные банком;