Инструменты ипотечного кредитования

3. Альтернативные инструменты ипотечного кредитования

Альтернативные инструменты ипотечного кредитования представляют собой платежи с индексацией. Индексации может подлежать как основная сумма долга, так и проценты по кредиту. Соответственно выделяют кредиты с индексацией основного долга и кредиты с переменной процентной ставкой.

Ипотечные кредиты с индексацией непогашенной суммы долга. Ипотечные кредиты с индексацией непогашенной суммы долга позволяют производить погашение кредита одинаковыми платежами в реальных суммах при изменении величин номинальных платежей. Непогашенная сумма долга корректируется на основе выбранного индекса: потребительских цен, доллара США, стоимости потребительской корзины, минимальной заработной платы, других финансовых индексов, отражающих динамику инфляции. После чего происходит перерасчет дальнейшего графика платежей. При этом корректировка остатка кредитного долга может проводиться ежемесячно, а корректировка ежемесячного платежа — ежегодно. Возможны иные варианты. Интервал изменений может лежать в границах от 1 года до 5 лет.

Ипотечный кредит с переменной процентной ставкой — кредит с автоматически изменяющейся кредитной ставкой, отражающей движение выбранных и зафиксированных в договоре ставок финансового рынка или инфляционных индексов.

Первоначально ставка устанавливается на более низком уровне, чем фиксированные ставки по аналогичным кредитам. В дальнейшем ставка может меняться в соответствии:

Ø с базовыми рыночными ставками, например со ставкой по краткосрочным кредитам;

Ø со средней ставкой по жилищным кредитам;

Ø со ставкой привлечения финансовых средств, например с процент­ной ставкой по правительственным векселям, ставкой по федеральным ценным бумагам и т. п.;

Ø с определенными экономическими индексами, непосредственно связанными с процентными ставками, — инфляцией, индексом цен, индексом заработной платы и т. п.

Корректировка изменяющейся процентной ставки производится в определенный договором срок — 6, 12 или 24 месяца, а также в пределах от 1 месяца до 5 лет. Остаток долга по долгосрочному кредиту пересчитывается уже исходя из новой процентной ставки, и соответственно новый график платежей всегда рассчитывается на основе необходимой положительной амортизации кредита.

Гибрид ипотечных кредитов с фиксируемой и регулируемой процентной ставкой. Обычно по этим кредитам устанавливается фиксированная процентная ставка на первые пять, семь или десять лет, затем ставка начинает изменяться в соответствии с определенными условиями, установленными кредитным договором.

4. Ипотечные кредиты, предусматривающие финансовый интерес кредитора

Подобные модели кредитования предполагают финансовый интерес кредитора, компенсирующий льготное кредитование или иные льготы для заемщика — отсрочку выплаты процентов или основного долга, увеличение или уменьшение сроков кредитования.

Кредитор предоставляет более низкую процентную ставку в обмен на долю в возрастании стоимости недвижимости либо долю в текущем доходе, которая может быть определена в процентах от регулярных денежных поступлений. Возможно участие кредитора в получении доходов от недвижимости в течение как всего периода кредитования, так и иного определенного срока.

Ипотека с участием кредитора в приросте стоимости недвижимости. Финансовый интерес кредитора в данном случае заключается в получении определенного процента от разницы в приросте стоимости недвижимости после ее продажи. Этот процент может быть равен разнице между рыночной процентной ставкой и той, по которой был предоставлен кредит, но может быть дру­гое соотношение.

Участие кредитора в приросте стоимости недвижимости составляет в среднем от 20 до 50%.

Ипотека с совместным участием заемщика и кредитора. Предполагает получение кредитором доходов от финансируемой недвижимости в самых различных формах. Это может быть часть ренты или часть чистого операционного дохода, а также другие варианты дохода. Ипотека с совместным участием применяется при финансировании приносящей доход недвижимости.

Долевая ипотека. Данный вид ипотеки предполагает участие в ипотечном кредитовании помимо кредитора и заемщика третьего лица. Участие третьего лица осуществляется в виде оплаты им всего первоначально взноса за кредит или его определенной части, а также в виде участия в оплате ежемесячных амортизационных взносов в обмен на получение им части доходов от прироста стоимости недвижимости. При этом предполагается участие одного или нескольких инвесторов.