Анализ рынка ипотечных жилищных кредитов в РФ

Казалось бы, механизм спасения ипотеки найден. Но тут возникает следующий вопрос: чем обеспечены гарантии АИЖК, которые предоставляются на "дефолтные" (то есть "высокорискованные") ипотечные облигации?

Оказывается, они обеспечены долговыми обязательствами самого заемщика. То есть, потерявший источник дохода заемщик, получая право на отсрочку платежей, де факто берет еще один кредит сроком на один год. Ставка по этому кредиту не фиксирована, она зависит от ставки рефинансирования ЦБ и на сегодняшний день составляет 13 процентов. Таким образом, человеку, потерявшему возможность расплачиваться по одному кредиту, тут же навязывают второй, что еще более усугубляет долговую нагрузку заемщика.

При этом нет никакой уверенности, что этот заемщик за год найдет какую-нибудь работу, которая позволит ему уверенно оплачивать сразу два кредита - ипотечный и "спасительно-ипотечный".

Следовательно, по сути гарантии АИЖК обеспечены не чем иным, как долговыми обязательствами заемщика.

Дабы избежать путаницы, можно выстроить простую логическую цепочку. Банки выпускают облигации по кредитам, которые не обладают ликвидностью. На эти облигации предоставляются гарантии государства, ликвидность которых обеспечена двумя факторами - взятыми в кредит у государства деньгами и новыми кредитными обязательствами самого заемщика, уже признавшего свою неспособность оплачивать свой первоначальный кредит.

Все случившееся указывает на необходимость принципиальных системных преобразований на рынке российского ипотечного кредитования, которых пока нет. А также на то, что российские шаги по внедрению ипотечных ценных бумаг, по сути, очень напоминают американские.

Обзор рынка ипотечного кредитования в России по состоянию на май 2009 года

Согласно данным, опубликованным Центральным банком РФ в I квартале 2009 года было выдано жилищных кредитов почти на 31 000 000 000 рублей, из которых около 90% пришлось на ипотечные кредиты. Год назад объем жилищного кредитования составил 174 000 000 000 рублей. Получается, что рынок ипотеки на фоне экономического кризиса сократился более чем в 5 раз по сравнению с докризисным уровнем. При этом просроченной задолженности за год (с I квартала 2008 года по I квартал 2009 года) вырос в 10 раз – с 2 000 000 000 рублей до 20 000 000 000 рублей, а ее доля достигла 1,6%

Средний размер жилищного кредита в I квартале 2009 года составил 1 270 000 рублей. Всего было выдано 24743 кредита, из которых только 339 в валюте. Именно рынок жилищного кредитования в валюте в наибольшей степени пострадал от кризиса. Объем выданных жилищных кредитов в валюте сократился в 12 раз – с 23 000 000 000 в 1 кв.2008 года до 2 000 000 000 рублей в 1 кв.2009 года.

Объем просроченной задолженности по валютным кредитам за год вырос в 22 раза, а доля просроченной задолженности достигла 3,6%. Единственный партнер, которым может гордиться рынок валютного кредитования – средний размер кредита. Он составил 5 800 000 рублей, в то время как средний размер кредита в рублях в 1 квартале 2009 года был на уровне 1 200 000 рублей.

Крушение рынка ипотечного кредитования было обусловлено комплексом факторов. С одной стороны резко снизилась платежеспособность текущих и потенциальных заемщиков, с другой стороны выросла стоимость заемных ресурсов для банков и сократились возможности рефинансирования ранее выданных ипотечных кредитов за рубежом. Оживление рынка ипотеки будет возможно после существенной коррекции цен на жилье и стабилизации работы банковской системы в мире в целом.

Таблица 2.1. Параметры рынка жилищного кредитования в 1 квартале 2009 года